Module mis à jour le 25 juillet 2018
Bon, vraiment, vous ne voyez pas comment aménager un cabinet de massage dans votre T2 en bordure du métro aérien… Il va donc falloir louer un local pour accueillir votre clientèle. Notre conseil est de ne pas aborder ce local professionnel comme une charge inévitable mais comme un investissement « multiplicateur » de réussite !
Louer son propre local commercial
Un multiplicateur de réussite
En général, quand les praticiens choisissent un local, c’est un compromis entre des avantages et des inconvénients : loyer, charges, surfaces, frais d’aménagement, proximité du domicile, accessibilité pour la clientèle, etc.
Imaginons maintenant que vous portiez un regard différent sur ce local commercial, que vous le considériez non pas comme votre principale charge mais comme votre investissement le plus intéressant, celui qui va permettre de booster votre activité, de multiplier votre chiffre d’affaires.
Certes, c’est un risque financier de choisir un local 100 ou 150 euros plus cher chaque mois, mais ce pari sur l’avenir n’est-il pas le propre de l’entrepreneur ? Le chiffre d’affaires d’un local commercial peut être divisé ou multiplié par 3 selon qu’elle se situe à un endroit donné ou 200 mètres plus loin… Cet emplacement en plein centre-ville ne devrait-il pas permettre de toucher une plus grande clientèle, susceptible de compenser largement vos frais ?
La possibilité de sous-louer
Un autre point à prendre en considération est la possibilité pour vous de sous-louer le local commercial à un autre praticien ou thérapeute. Ce peut être le moyen d’accéder à un emplacement plus intéressant, de disposer d’un local de meilleur qualité, ou par exemple d’une salle assez grande pour proposer des animations ou des initiations. Bien entendu, vous devez vérifier au préalable cette possibilité donnée par le bail de sous-louer le local et selon quelles conditions.
Ne sous-estimez pas les coûts cachés
Il y a d’abord les frais d’aménagement du local : décoration, tapis, porte-document, éclairage de qualité, bureau, musique, etc. Dans votre local comme pour tout ce qui touche à votre image, vous devez vous donner les moyens de faire bonne impression, donc choisir la qualité.
Vous devez aussi signaler votre local, en général par une plaque gravée et fixée sur la rue et sur votre porte. Chacune coûte quelques dizaines d’euros. A ce propos, vérifiez bien qu’il vous est donné par le propriétaire ou la copropriété la possibilité de placer ce type de plaque : est-ce autorisé, reste-il des emplacements disponibles, quels critères esthétiques devez-vous respecter ?
Au niveau des charges, les avez-vous bien évaluées ? Dans certains locaux, la taxe foncière est à la charge du locataire ! C’est peu courant mais c’est arrivé !
Les critères pour choisir son emplacement commercial
Le profil des personnes qui fréquentent le quartier : Quelle type de clientèle fréquente le quartier ? Des personnes qui habitent dans le quartier, des personnes de passage, des employés ? Que viennent-elles y faire ? Combien de temps restent-elles ? Quel est le sens de circulation des passants ? Où se rendent-ils ? Quel est leur pouvoir d’achat ? La fréquentation varie-t-elle en fonction des jours de la semaine, de l’heure ou de la saison ?
La facilité d’accès : Les clients cibles se déplacent-ils plutôt en voiture, à pied ou en transport en commun ? L’endroit est-il facile d’accès ? Est-il possible de se garer à proximité ? Existe-t-il des arrêts de transports en commun à proximité ?
L’attractivité de l’environnement commercial : Quelles sont les tendances du quartier ? Accueille-t-il de plus en plus d’habitants ? La dynamique de la rue est-elle favorable ou défavorable ? Les commerces semblent-ils prospères ? La présence de concurrents à proximité n’est pas un point négatif, au contraire elle peut être stimulante. La présence d’une seule grande enseigne à proximité peut suffire à dynamiser tout un quartier. Quels sont les aménagements urbains à venir ?
La visibilité (pour les locaux avec vitrine) : Le local est-il visible de loin ? de près ? depuis l’autre côté de la rue ? La devanture se remarque-t-elle facilement ? Quelle est la longueur de la vitrine ? Y a-t-il des éléments qui ont tendance à cacher la vitrine ou l’enseigne ? Mobilier urbain, arbre, véhicules, panneaux… Une implantation en angle de rue se révèle souvent intéressante.
La superficie et l’aménagement intérieur du local : La taille du local est-elle adaptée à l’activité ? Les clients se sentiront-ils à l’aise ?
Le bail professionnel pour les professions libérales
Ce type de bail, très fréquent, s’adresse principalement aux professions libérales, qui ne sont donc ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles. Les micro-entreprises en profession libérale peuvent signer un bail professionnel.
Le bail professionnel est plus souple que les autres types de baux, et notamment les baux commerciaux dits « 3-6-9 ». En effet, il est possible de le résilier à tout moment en respectant un préavis de 6 mois (cela vaut pour le locataire mais pas pour le propriétaire qui ne peut clore le bail qu’à échéance).
Durée, résiliation, expiration du bail professionnel
La durée du bail professionnel est au moins égale à 6 ans. Les parties au contrat peuvent signer un bail commercial de 9 ans si elles souhaitent entrer dans le domaine d’application des « baux commerciaux ».
L’état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire est désormais obligatoire.
Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail si aucune clause du bail ne l’interdit. Le propriétaire doit être informé d’une éventuelle cession du bail professionnel. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l’agrément préalable par le propriétaire.
Le locataire peut à tout moment résilier le bail en respectant un délai de préavis de 6 mois. Il en informe le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Six mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peuvent informer l’autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par huissier) de leur intention de ne pas renouveler le bail.
A son expiration, le bail est reconduit tacitement pour une durée identique à celle du bail précédent.
Loyer et révision
Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Les parties sont libres de choisir une indexation du loyer, sous réserve que l’indice utilisé soit reconnu.
De même, le dépôt de garantie est librement fixé par les parties.
Les principaux avantages pour le locataire :
- la possibilité de résilier le bail à tout moment, sans avoir à en donner la raison,
- l’impossibilité pour le propriétaire de rompre le bail avant le terme (6 ans minimum),
- le droit de céder le bail ou sous-louer les locaux.
Les principaux inconvénients pour le locataire :
- aucune garantie de renouvellement du bail,
- aucune indemnité en cas de non-renouvellement du bail,
- impossibilité de céder le droit au bail sans l’autorisation du propriétaire.
Et la loi 2005 concernant l’accessibilité handicapés
Depuis la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, les établissements recevant du public (ERP) doivent être accessibles à tous les types de handicap. Ils doivent permettre à tout le monde, sans distinction, de pouvoir y accéder, y circuler et recevoir les informations diffusées.
Qu’est-ce qu’un ERP ? Les établissements recevant du public (ERP) sont constitués de tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes extérieures sont admises, en plus du personnel. Peu importe que l’accès soit payant ou gratuit, qu’il soit libre, restreint ou sur invitation.
Vous avez un cabinet installé au 2ème étage sans ascenseur, sans aucune possibilité de mise aux normes. Allez-vous devoir déménager votre activité ?
En tant que cabinet libéral, donc ERP de 5ème catégorie, vous devez mettre votre local aux normes d’accessibilité handicapés. La Loi permet des tolérances et des possibilités de dérogations. Il y a forcément des possibilités de mises aux normes pour de nombreux critères sur les quatre types de handicap pris en compte et, si l’accès à l’étage est difficile, il faudra alors poser un dossier de demande dérogation et une notice d’accessibilité pour l’ensemble des autres critères.
La dérogation peut être technique (impossibilité structurelle de mettre un ascenseur ou un élévateur) ou financière (disproportion manifeste). Dans les deux cas la demande doit être détaillée et étayée par les arguments correspondants. Votre dossier passera en commission d’accessibilité de la ville et de la préfecture pour la dérogation.
